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　　华体会HTH“说小区会拆除重建，现在怎么没动静了”、“征询意见已经一年多了，会不会不拆了？”

　　还记得曾因“拆除重建”一夜爆火的华电三宿舍吗？作为南京迈皋桥的知名“老破小”，小区更新进展一直备受关注。

　　刚刚，官方透露：目前因市场环境调整，华电三宿舍城市更新项目方案正进行多轮评估与调整。

　　提到华电三宿舍，相信很多人都不陌生。2024年12月，一则有关该小区拆除重建的意见征询公告，曾引发全城关注。

　　一时间，这个普普通通的主城“老破小”瞬间爆火，成为无数人羡慕的对象。业主们也是激动不已，更有人称刚买房就拆迁，直言：运气爆棚。

　　2025年1月，华电三宿舍城市更新项目第一轮意见征询结果公示：同意通过拆除重建方式来改造华电三宿舍小区及周边地块的相关权利人比率为94.9%，已超过文件要求的90%。

　　本以为小区拆除重建稳了，但是过去一年多时间了，却依然不见任何拆除动静。难道更新计划有变？还是遇到什么阻碍了？疑问困在业主心头。

　　经核实，目前因市场环境调整，华电三宿舍城市更新项目方案正进行多轮评估与调整。我平台也及时沟通完善方案，确保社会资方后续推进的可行性。

　　社会资方是谁？据了解，早在2023年底，南京市华电三宿舍城市更新项目引进社会资本采购中标公告发布，中铁建恒诚实业有限公司中标。

　　根据当时的中标公告内容：社会资本方与本项目的承载主体方组建项目公司，由项目公司根据南京市政府有关城市更新政策具体实施上述项目，包括不限于资金筹措、环境整治、拆除重建危旧房、居民安置及经营用地开发销售等工作。项目总投资约为30亿元。

　　从官方最新回复来看，该小区更新方案还在评估与调整，是否确定拆除重建暂时无法得知，受市场环境以及资金影响等，社会资方还在评估，最终结果可以说依然存在悬念。

　　华电三宿舍现状如何？此前，我们也去现场实探过，小区位置不错，但是环境确实令人堪忧。

　　小区位于迈皋桥地铁站东向约600米，附近不论是商业、医疗、学校，还是交通、烟火气美食应有尽有，生活配套非常完善。

　　小区由35栋4-7层住宅组成，房龄大约在30-50年不等，是一个实实在在的“老破小”。

　　小区内虽然经过出新，但是老旧小区的痕迹依然很重，部分楼栋为了保持楼栋稳固，采取钢索穿楼的方式，触目惊心。

　　电线四处“结网”，楼道设施损毁严重，闲置物品堆积，墙皮脱落、墙体开裂等现象也非常普遍，小区亟需更新改造，提升居住品质。

　　华电三宿舍的更新改造方式究竟是原地升级还是拆除重建？南京“老破小”如何实现命运逆袭？

　　原地升级：这是目前“老破小”改造的最常见方式，主要举措包括：翻新楼栋外立面、解决屋面漏水、更换老化管网等基础类改造，还有加装电梯、增加绿化景观、停车位等完善与提升类改造。

　　比如去年，南京就发布了138个老旧小区改造名单，涉及房屋887幢，总建筑面积约198万平方米，涉及居民近2.65万户。改造工程将重点对小区内屋面、楼顶、道路、绿化、停车位、照明、围墙和大门、基础智能化设施等进行全面改造和升级，以提升小区环境质量和居民生活水平。

　　原拆原建：指将老旧住宅进行规模拆除，然后在原址上再建新楼。居民还是原来的“原住民”，位置也没变，房子的面积也与原来相差无几，但社区环境、户型、外立面、产权等全部焕然一新。

　　其实从2023年以来，北京、上海、广州、杭州等大城市的老房子陆续试点“原拆原建”，浙江还出台了全国首个推进城镇老旧小区自主更新的政策。

　　不同于其他城市的大规模试点推进，南京目前“原拆原建”的案例基本都是危房改造。

　　比如鼓楼区虎踞北路4号5幢，这是南京首个产权人自筹资金危房翻建项目，历经8年，在居民的主导下实现了“原拆原建”。2014年，这幢小楼被鉴定为C级危房。2015年，全体居民达成共识，自筹资金将小楼推倒重建，2022年业主入住新房。

　　鼓楼区新河二村163-165号则是在政府的主导下进行了“原拆原建”改造。当时的163-165号三栋楼，不光衰败破旧，就连居住环境也是“脏乱差”的代名词！在“原拆原建”后，小区发生了翻天覆地的变化，不仅外立面、道路焕然一新，而且多了很多人性化的细节设计。

　　除此之外，秦淮区朝天宫街道的石榴新村，也是南京探索“原拆原建”模式的标杆之作，从前期的居民意愿征集到后期的施工建设，都得到了居民的大力支持和配合。如今，改造后的石榴新村不仅居住环境得到了极大改善，居民的生活幸福感也大幅提升。

　　从上面的案例中，我们不难发现“危房”是关键词，也是“原拆原建”的必要条件之一。除此之外，筹集资金、业主配合，也是“老破小”改造能够顺利推进的前提条件。

　　今年以来，玄武区和建邺区已经相继发布了2026年老旧小区改造名单，此前我们也进行了发文（详情戳：拆迁无望！2026南京一批老破小、城中村原地升级！名单刚刚曝光），引发网友热议！与此同时，南京很多小区业主呼声强烈：希望自家小区能纳入更新改造。

　　在老旧小区更新改造的路径中，“原拆原建”可以说是最彻底的重建方式，但是“钱从哪里来”是关键。近年来，“居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、政府支持一点”等多渠道投入机制，成为破解这一瓶颈的有益探索。

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